La prórroga de desahucios 2026 aprobada mediante Real Decreto-ley 16/2025 extiende hasta el 31 de diciembre de 2026[1] la suspensión de desahucios y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Afecta a procedimientos por impago de alquiler bajo LAU 1994 y casos de ocupación sin título cuando pertenecen a grandes tenedores (más de 10 viviendas) y concurren menores, dependientes o víctimas de violencia de género. Los inquilinos deben solicitar suspensión ante el juzgado acreditando vulnerabilidad mediante informe de servicios sociales emitido en máximo 10 días[2]. Los propietarios pueden solicitar compensación económica hasta el 31 de enero de 2027[3] si la administración no ofrece alternativa habitacional en 3 meses. Esta es la séptima prórroga consecutiva desde marzo 2020[4], beneficiando a aproximadamente 60.000 familias pero generando impacto en oferta de alquiler por aumento de inseguridad jurídica percibida por propietarios.
¿Qué es la prórroga de desahucios 2026 y a quién afecta?
La prórroga de desahucios 2026 es la extensión de una medida excepcional aprobada originalmente en marzo 2020 mediante Real Decreto-ley 11/2020 durante la pandemia COVID-19[5]. Esta medida suspende temporalmente procedimientos judiciales de desahucio y lanzamiento para hogares que cumplan criterios específicos de vulnerabilidad económica y no dispongan de alternativa habitacional. El Real Decreto-ley 16/2025 de 23 de diciembre publicado en BOE[1] amplía su vigencia hasta el 31 de diciembre de 2026, convirtiéndola en una pieza estructural del denominado «escudo social» del Gobierno.
La medida afecta a dos grupos principales de personas. Primero, inquilinos arrendatarios con contratos sujetos a LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) de 1994 que enfrentan desahucio por impago de renta y acreditan situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional. Segundo, personas que habitan vivienda sin título legal (ocupantes) cuando concurren condiciones específicas: ser víctimas de violencia de género, dependientes, o tener a su cargo menores o personas dependientes, encontrarse en situación de vulnerabilidad, y que la vivienda pertenezca a gran tenedor (persona física o jurídica con más de 10 viviendas)[6].
Para propietarios, la prórroga afecta principalmente a su capacidad de recuperar posesión de inmuebles en tiempo razonable cuando inquilinos dejan de pagar renta. Aunque la suspensión no elimina derechos del propietario ni condona deuda del inquilino, paraliza ejecución del lanzamiento mientras servicios sociales buscan alternativa habitacional para el hogar vulnerable. Propietarios tienen derecho a solicitar compensación económica, pero proceso es complejo y compensaciones históricamente han sido limitadas[7].
¿Qué criterios definen a un hogar vulnerable?
La ley no otorga suspensión de desahucio automáticamente a cualquier inquilino con dificultades económicas. Existen criterios específicos que determinan si un hogar califica como «vulnerable» con derecho a protección. Estos criterios combinan factores económicos (ingresos familiares) con circunstancias personales (composición familiar)[8].
Límite de ingresos: Como regla general, los ingresos totales de todas las personas que habitan la vivienda no pueden superar 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples)[8]. El IPREM para 2026 es 600 € mensuales, por lo que el límite base es 1.800 € mensuales. Este umbral puede incrementarse según composición familiar: familias con menores a cargo, personas mayores de 65 años, o personas con discapacidad tienen límites más elevados.
Ausencia de alternativa habitacional: El hogar no puede tener otras propiedades, derechos de uso sobre otras viviendas, o recursos económicos suficientes para acceder a vivienda alternativa en el mercado. Servicios sociales evalúan si existen familiares o recursos que puedan proporcionar alojamiento alternativo.
Circunstancias agravantes de vulnerabilidad: Presencia de menores de edad, personas dependientes, víctimas de violencia de género, personas con discapacidad, o mayores de 65 años en la unidad familiar refuerzan situación de vulnerabilidad y elevan umbrales de ingresos permitidos.
Documentación necesaria para acreditar vulnerabilidad
Acreditar vulnerabilidad requiere aportar documentación específica ante el juzgado:
- Informe de servicios sociales: Documento fundamental emitido por servicios sociales municipales que evalúa situación personal, familiar y económica. El juzgado solicita este informe que debe emitirse en máximo 10 días hábiles[2]. Incluye descripción de ingresos, composición familiar, circunstancias especiales, y recomendación sobre suspensión del desahucio.
- Justificantes de ingresos: Nóminas, certificados de prestaciones por desempleo, pensiones, ayudas sociales, o declaración responsable de no percibir ingresos.
- Libro de familia o documentos equivalentes: Acreditación de composición de unidad familiar.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: De todos los miembros de la unidad familiar demostrando que no son titulares de otras viviendas.
- Certificados específicos: Certificados de discapacidad, dependencia, o condición de víctima de violencia de género cuando proceda.
Procedimiento para inquilinos: cómo solicitar suspensión del desahucio
Si eres inquilino enfrentando proceso de desahucio y cumples criterios de vulnerabilidad, debes actuar rápidamente siguiendo procedimiento legal específico.
Paso 1: Presentar solicitud ante el juzgado
Debes presentar escrito ante el juzgado que lleva tu procedimiento de desahucio solicitando suspensión extraordinaria del lanzamiento por encontrarte en situación de vulnerabilidad. Este escrito debe presentarse preferiblemente antes de que se señale fecha de lanzamiento, aunque también puede presentarse después siempre que no se haya ejecutado[9]. El escrito debe incluir:
- Datos identificativos del procedimiento (número de autos, juzgado)
- Exposición de tu situación de vulnerabilidad
- Solicitud expresa de suspensión del lanzamiento
- Documentación acreditativa disponible
- Consentimiento expreso para que juzgado traslade tu caso a servicios sociales
Una vez presentada tu solicitud, el Letrado de la Administración de Justicia trasladará documentación a servicios sociales municipales competentes. Servicios sociales tienen plazo máximo de 10 días hábiles para emitir informe[2] sobre tu situación y, en su caso, sobre situación del propietario si éste también alega vulnerabilidad. Durante este plazo, se suspende automáticamente la celebración de vista o el transcurso de plazos de lanzamiento.
Paso 3: Decisión judicial
Con informe de servicios sociales, el juez dictará auto acordando o denegando suspensión del lanzamiento. El juez debe valorar si vulnerabilidad está acreditada y si existe alternativa habitacional. También debe considerar si propietario se encuentra a su vez en situación de vulnerabilidad económica[10], caso en que puede denegar suspensión para proteger al propietario.
Paso 4: Búsqueda de alternativa habitacional
Si se acuerda suspensión, administraciones competentes tienen obligación de adoptar medidas para satisfacer necesidad habitacional[2]. Esto incluye buscar vivienda social disponible, activar programas de realojo, o proporcionar ayudas económicas. Una vez implementadas medidas, administración comunica al tribunal para levantar suspensión.
Duración de la suspensión
La suspensión inicial suele ser de 3 meses, prorrogable por otros 3 meses adicionales si administración necesita más tiempo para encontrar alternativa. En ningún caso la suspensión puede extenderse más allá del 31 de diciembre de 2026[1], fecha de caducidad de la medida excepcional.
Derechos de propietarios: compensación económica y plazos
La prórroga de desahucios no solo paraliza lanzamientos sino que plantea desafíos económicos significativos para propietarios que dejan de percibir renta durante meses o años. La normativa contempla mecanismos de compensación, aunque en la práctica han demostrado ser insuficientes y de difícil acceso[7].
¿Qué propietarios pueden solicitar compensación?
Arrendadores o propietarios afectados por suspensión de procedimientos de desahucio tienen derecho a solicitar compensación económica cuando se cumplen condiciones específicas. La principal: que administración competente no haya proporcionado alternativa habitacional al inquilino vulnerable en plazo de 3 meses desde emisión del informe de servicios sociales[3]. Si servicios sociales ofrecen vivienda alternativa en ese plazo, no existe derecho a compensación.
Cuantía de la compensación
La compensación se calcula en función del valor medio del alquiler en la zona según índices de referencia u otras fuentes objetivas, más gastos corrientes acreditados[11] (IBI, comunidad de propietarios, seguros, mantenimiento). No se compensa íntegramente renta contractual pactada si ésta supera valor de mercado de la zona. Tampoco se compensan intereses de demora ni indemnizaciones por daños.
Procedimiento para solicitar compensación
El plazo para solicitar compensación se ha ampliado hasta el 31 de enero de 2027[3]. Las solicitudes se presentan ante la Comunidad de Madrid (no ante el juzgado), que tiene plazo máximo de 3 meses para resolver, ampliable de forma motivada. La documentación requerida incluye:
- Sentencia o auto judicial que acordó la suspensión del lanzamiento
- Acreditación del transcurso de 3 meses sin que administración haya ofrecido alternativa habitacional
- Justificantes de gastos corrientes de la vivienda
- Datos del contrato de arrendamiento y rentas no percibidas
- Índices de referencia de precios de alquiler en la zona
Limitaciones prácticas del sistema de compensación
Aunque el derecho a compensación existe legalmente, múltiples propietarios reportan dificultades significativas:
- Tramitación burocrática compleja y lenta en la Comunidad de Madrid
- Cuantías de compensación inferiores a rentas reales no percibidas
- Requisito de demostrar que administración no ofreció alternativa (carga probatoria sobre propietario)
- Presupuestos autonómicos limitados para atender todas las solicitudes
- Retrasos de meses o años en pagos efectivos
Impacto de la prórroga en el mercado de alquiler en Madrid
La séptima prórroga consecutiva de suspensión de desahucios[4] genera efectos tangibles en mercado de alquiler que afectan tanto a propietarios como a inquilinos potenciales, especialmente en Madrid donde demanda de vivienda en alquiler es elevada y oferta limitada.
Reducción de oferta de vivienda en alquiler
Múltiples propietarios, especialmente pequeños propietarios con una o pocas viviendas, retiran inmuebles del mercado de alquiler ante percepción de inseguridad jurídica incrementada. Asociaciones de propietarios señalan que la medida erosiona derecho de propiedad y aumenta desconfianza en instituciones[12], con tiempos de recuperación de inmuebles superiores a 20 meses en algunos casos. Propietarios que recuperan viviendas tras largos procedimientos optan por venderlas en lugar de volver a alquilar.
Mayor selectividad en selección de inquilinos
Ante imposibilidad de desahuciar inquilinos vulnerables, propietarios extreman precauciones en selección de arrendatarios. Perfiles con mayor dificultad para acceder a alquiler incluyen:
- Familias monoparentales (consideradas de mayor riesgo por criterios de vulnerabilidad)
- Familias con menores (agravante de vulnerabilidad que dificulta desahucio)
- Personas mayores de 65 años
- Trabajadores con contratos temporales o ingresos irregulares
- Hogares con ingresos cercanos a umbrales de vulnerabilidad (1.800-2.500 € mensuales)
Paradójicamente, perfiles protegidos por normativa de vulnerabilidad encuentran mayor dificultad para acceder a vivienda de alquiler[13] por rechazo preventivo de propietarios.
Aumento de requisitos y garantías
Propietarios exigen requisitos más estrictos: nóminas con antigüedad mínima de 1-2 años, avalistas solventes, depósitos de garantía superiores (2-3 mensualidades en lugar de 1), y contratación de seguros de impago que cubran procedimientos largos. Estos requisitos elevan barrera de entrada para inquilinos con recursos limitados.
Crecimiento de seguros de impago
La demanda de seguros de impago de alquiler se ha incrementado significativamente. Sin embargo, aseguradoras endurecen condiciones: primas más elevadas, exclusiones específicas para inquilinos con perfiles de vulnerabilidad, y límites de cobertura temporal. Algunos propietarios encuentran imposible contratar seguro para determinados perfiles de inquilinos.
Comparativa de derechos y obligaciones: propietarios vs inquilinos
| Aspecto | Inquilinos vulnerables | Propietarios |
|---|---|---|
| Derecho principal | Suspensión temporal del lanzamiento hasta 31/12/2026 si acreditan vulnerabilidad | Derecho a solicitar compensación económica hasta 31/01/2027 |
| Obligación principal | Presentar documentación ante juzgado acreditando vulnerabilidad y consentir traslado a servicios sociales | Tolerar suspensión temporal de lanzamiento mientras se busca alternativa habitacional |
| Plazo de actuación | Antes de ejecución del lanzamiento, preferiblemente antes de señalamiento de fecha | Hasta 31/01/2027 para solicitar compensación tras transcurso de 3 meses sin alternativa |
| Requisitos clave | Ingresos ≤3x IPREM (1.800 € base), sin alternativa habitacional, informe servicios sociales favorable | Acreditar que administración no ofreció alternativa en 3 meses, justificar gastos corrientes |
| Duración máxima | Suspensión inicial 3 meses + prórroga 3 meses, nunca más allá de 31/12/2026 | Procedimientos pueden alargarse 12-20 meses desde inicio hasta recuperación efectiva |
| Excepciones | No aplica si propietario también es vulnerable, o si entrada fue violenta (ocupación) | No hay compensación si vivienda es única del propietario y éste también es vulnerable |
Fuentes: Datos compilados de BOE Real Decreto-ley 16/2025[1], Noticias Obreras[2], Cuatrecasas[3] y análisis normativo enero 2026.
¿Qué hacer si te afecta la prórroga de desahucios 2026?
Si eres inquilino en riesgo de desahucio
Actúa inmediatamente al recibir notificación judicial. No esperes a fecha de lanzamiento para solicitar suspensión. Contacta servicios sociales de tu ayuntamiento explicando tu situación incluso antes de presentar solicitud ante juzgado, para acelerar proceso de evaluación. Reúne toda documentación necesaria: justificantes de ingresos de todos los miembros, libro de familia, notas simples del registro demostrando que no tienes otras propiedades.
Busca asesoramiento legal gratuito. El Colegio de Abogados de Madrid ofrece servicios de orientación jurídica gratuita. Organizaciones sociales especializadas en vivienda pueden ayudarte con tramitación. Si cumples requisitos económicos, solicita abogado de oficio que te represente en procedimiento.
Mantén comunicación con servicios sociales. Coopera activamente con trabajadores sociales que evalúan tu caso. Proporciona información veraz y completa. Acepta viviendas alternativas razonables que te ofrezcan: rechazar opciones válidas puede interpretarse como no colaboración y afectar tu protección.
Si eres propietario afectado
Documenta exhaustivamente todo el proceso. Guarda copias de todas las comunicaciones con servicios sociales, juzgado, y administración. Registra fechas de solicitudes y respuestas (o falta de ellas). Esta documentación será fundamental para solicitar compensación posteriormente.
Explora mediación con inquilino. Aunque inquilino tiene protección legal, acuerdos negociados pueden ser más rápidos y menos costosos que esperar fin de procedimiento. Opciones incluyen: condonación parcial de deuda a cambio de desalojo voluntario en plazo determinado, facilitación de mudanza, o búsqueda conjunta de vivienda alternativa accesible.
Valora seguro de impago para futuras viviendas. Si tienes múltiples propiedades en alquiler, contrata seguros de impago que cubran situaciones de larga duración. Aunque primas se han encarecido, protección financiera puede justificar coste.
Considera servicios profesionales de gestión. Gestionar situaciones de impago con inquilinos vulnerables requiere conocimiento legal específico y tramitación compleja. Agentes inmobiliarios profesionales como yo pueden optimizar proceso y maximizar probabilidades de recuperación, además de prevenir estos problemas desde el inicio mediante selección adecuada de compradores y redacción correcta de contratos.
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Preguntas frecuentes sobre prórroga de desahucios 2026
¿Hasta cuándo está vigente la prórroga de desahucios 2026?
La prórroga de desahucios está vigente hasta el 31 de diciembre de 2026[1] según Real Decreto-ley 16/2025 publicado en BOE el 24 de diciembre de 2025. Suspensiones acordadas antes de esa fecha pueden extenderse unos meses adicionales mientras servicios sociales implementan alternativas, pero medida excepcional caduca el 31/12/2026.
¿Puedo desahuciar a un inquilino que no paga si no es vulnerable?
Sí. La suspensión de desahucios solo aplica a inquilinos que acreditan situación de vulnerabilidad económica mediante informe de servicios sociales favorable. Si inquilino no solicita suspensión alegando vulnerabilidad, o si la solicita pero servicios sociales determinan que no cumple criterios, el desahucio procede normalmente según plazos legales estándar.
¿Qué pasa si soy propietario de una sola vivienda y también soy vulnerable?
El juez debe valorar situación de vulnerabilidad de ambas partes[10]. Si propietario también se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y la vivienda es su única propiedad o fuente principal de ingresos, el juez puede denegar suspensión del desahucio para proteger al propietario. La normativa busca equilibrio: no sacrificar vulnerable (propietario) para proteger a otro vulnerable (inquilino).
¿Cuánto tiempo puede alargarse un desahucio con la prórroga?
Suspensión inicial es de 3 meses, prorrogable por otros 3 meses. Sin embargo, en práctica, propietarios reportan tiempos de recuperación de inmuebles superiores a 20 meses[12] considerando: tiempo del procedimiento judicial previo a solicitud de suspensión (6-12 meses), suspensión efectiva (3-6 meses), y tiempo adicional para búsqueda de alternativa habitacional por servicios sociales. Procesos iniciados en 2024-2025 pueden extenderse hasta mediados de 2026.
¿La suspensión del desahucio elimina la deuda del inquilino?
No. La suspensión paraliza lanzamiento pero no condona deuda. Inquilino sigue debiendo todas las rentas impagadas más gastos e intereses legales. Una vez levantada suspensión o finalizado plazo de protección, propietario puede ejecutar sentencia reclamando cantidades adeudadas mediante embargo de nóminas, cuentas bancarias, u otros bienes del deudor.
Si transcurren 3 meses desde informe de servicios sociales sin que administración ofrezca alternativa habitacional, propietario puede solicitar compensación económica[3] y el juez debe levantar suspensión ordenando ejecución del lanzamiento. Sin embargo, plazos en práctica suelen extenderse por falta de vivienda social disponible y saturación de servicios sociales.
¿Puedo alquilar mi vivienda sin riesgo de impagos protegidos?
No existe «riesgo cero», pero puedes minimizarlo mediante: verificación exhaustiva de solvencia del inquilino (nóminas, contratos indefinidos, referencias), exigencia de avalista solvente, contratación de seguro de impago de alquiler, y redacción correcta del contrato. Gestión profesional del alquiler mediante agente inmobiliario especializado reduce riesgos significativamente.
¿Afecta la prórroga a desahucios por fin de contrato (sin impago)?
Sí, aunque de forma más limitada. La normativa aplica también a «expiración del plazo de duración de contratos de alquiler». Si al finalizar contrato inquilino solicita suspensión alegando vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional, puede obtenerse paralización temporal incluso sin existir impago. Esto afecta especialmente a contratos de larga duración (5-7 años) que finalizan y propietarios necesitan recuperar vivienda.
¿Qué documentación necesito para solicitar compensación como propietario?
Documentación incluye: sentencia o auto judicial acordando suspensión, acreditación del transcurso de 3 meses sin alternativa ofrecida por administración, justificantes de gastos corrientes (IBI, comunidad, seguros), contrato de arrendamiento, recibos de rentas no percibidas, e índices de referencia de precios de alquiler en tu zona para justificar cuantía reclamada.
Fuentes
- BOE – «Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre» (2025). https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2025-26458
- Noticias Obreras – «Se prorroga la prohibición de desahucios a vulnerables y el bono social eléctrico para todo 2026» (2025). https://noticiasobreras.es/2025/12/se-prorroga-la-prohibicion-de-desahucios-a-vulnerables-y-el-bono-social-electrico-para-todo-2026/
- Cuatrecasas – «Nueva prórroga de la suspensión de desahucios» (2025). https://www.cuatrecasas.com/es/spain/litigacion/art/suspension-desahucios
- Brains Real Estate News – «El Gobierno prorroga la suspensión de desahucios y cortes de suministros a los vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2026» (2025). https://brainsre.news/gobierno-prorroga-suspension-desahucios-vulnerables/
- Idealista – «El Gobierno pacta con Bildu la prórroga de la moratoria antidesahucios en 2026» (2025). https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/12/22/877633-el-gobierno-pacta-con-bildu-la-prorroga-de-la-moratoria-antidesahucios-en-2026
- RocaJunyent – «Prórroga de la suspensión de desahucios hasta 2026: guía del Real Decreto-ley 16/2025» (2026). https://www.rocajunyent.com/es/blog/post/prorroga-suspension-desahucios-2026-guia-real-decreto-ley-162025
- OCU – «Se amplía la suspensión de desahucios en 2026» (2025). https://www.ocu.org/fincas-y-casas/gestion/alquiler/analisis-gratis/2025/12/suspension-desahucios-en-2026
- JR Abogados – «Requisitos para ser vulnerable y suspender un desahucio» (2025). https://desahucio.abogado/requisitos-para-ser-vulnerable-y-suspender-un-desahucio/
- Ministerio de Derechos Sociales – «Suspensión de desahucios y de lanzamientos – Medidas sociales frente al coronavirus» (2025). https://www.sanidad.gob.es/ssi/covid19/desahucios/home.htm
- Grup Solfinc – «BOE 24/12/2025: medidas de vivienda (desahucios, suministros y fiscalidad)» (2025). https://www.solfinc.com/es/blog/boe-24-12-2025-medidas-de-vivienda/
- Cuatrecasas – «Aprobada (de nuevo) la prórroga de la suspensión de desahucios» (2025). https://www.cuatrecasas.com/es/spain/litigacion/art/rdl1-2025-suspension-desahucios-prorroga
- LawAndTrends – «El Gobierno convierte a los propietarios de viviendas en vulnerables al prorrogar por séptima vez la moratoria por desahucios de alquiler» (2025). https://www.lawandtrends.com/noticias/administrativo/el-gobierno-convierte-a-los-propietarios-de-viviendas-en-vulnerables-al-prorrogar-por-septima-vez-la-moratoria-por-1.html
- El Español – «Confirmado por el Gobierno: se amplía a 2026 la prohibición de desahuciar a personas consideradas vulnerables» (2025). https://www.elespanol.com/sociedad/20251223/confirmado-gobierno-amplia-prohibicion-desahuciar-personas-consideradas-vulnerables/1003744067100_0.html
Sobre la autora
Artículo elaborado por Soledad Terol, agente inmobiliaria asociada a REMAX especializada en el mercado de Madrid. Con reconocimientos como Club Ejecutivo 2024 y Club de las Estrellas I 2024, proporciono asesoramiento inmobiliario integral basado en transparencia, compromiso y profesionalidad. Mi misión es ayudarte a vender tu casa al mejor precio del mercado con una estrategia clara y resultados reales.
Cómo se ha elaborado este artículo
Este contenido se basa en información verificable de fuentes oficiales: BOE (Boletín Oficial del Estado) con Real Decreto-ley 16/2025, análisis de despachos jurídicos especializados (Cuatrecasas, RocaJunyent), y normativa vigente en materia de vivienda. La información legal es precisa a fecha de enero 2026 pero puede experimentar modificaciones. Última revisión: 27 de enero de 2026.